为什么房地产是高杠杆 高周转行业

房地产行业讲的最多的就是“高周转”这三个字，也只有通过“高杠杆”运作，才能实现开发商口中不断喊的销售额千亿、二千亿、五千亿等等的小目标。

这次简单聊一聊房地产行业为什么是高杠杆、高周转的行业。我们只从单个项目的角度来考虑，各个阶段开发商是从哪些渠道获得资金的，不考虑大型房地产开发企业可以发行债券、美元债等融资渠道，也暂不考虑有些大型房企供应链等精细化管理的融资渠道。

从房地产项目开发的流程来看：

1. 获取土地

土地使用权是房地产开发企业最根本的生产资源，是做面包的面粉。在我国土地使用权获取方式可分为三种：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。

地产企业能获取多少土地，决定了他的发展速度。例如，广州富力依靠广州旧改起家，

目前一二线城市的土地基本上都是通过公开招拍挂进行的，而且土地款和竞拍保证金的高企使得想要竞得，就得企业自身现金非常充裕。但在郑州等城市，与政府之间关系在能否拿到土地上，也是关键因素之一。例如河南本土的建业、正商、康桥等等也都是靠与政府之间勾地锁定了大量未来土地资源。

在拿地阶段，监管要求土地竞拍者承诺使用合规自有资金。而且银行贷款、信托、保险都明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款。

但实际操作过程中，房地产商通过很多地方金融平台，信托公司等途径都可以在拿地阶段取得融资。另外还有股权融资、总包方垫资等渠道获得拍地资金。

2. 项目开发建设

房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商；此后，根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》；进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。

在这个阶段，工程款是最大的支出，所以为了现金流，房企对于工程款支付进度是有动力延迟支付的。因此也就可以解释为什么房地产企业门口总有工人堵门催款了。

在这个阶段，开发商可以向银行申请开发贷款，用于项目的开发建设，只要满足国家要求的20-30%的自有资金投入比例即可，剩余的70-80%就可以撬动杠杆，用银行的资金来开发建设了。往往在这个阶段，运作的好的项目就可以实现现金流回正了。

3. 销售和预售

商品房预售是目前房地产销售的主要方式，在满足一定开发节点后，可以申请《预售许可证》。拿到预售许可证，也就意味着，项目要有现金回流了。

项目卖完了，销售款也就回来了，也就意味着可以用销售回款继续拿地去了。当然我们知道的国家也知道，所以对于销售回款，国家也有预售资金监管政策，规定预售资金需要回到房管局的监管账户中，并且只能用于本身项目建设支出。

但是实际操作中，很多项目的回款开发商都会以工程款的名义提前支出去，因为工程的总包商一般都是自己实际控制的，通过工程款支出去就可以由自己调配使用了，进而去继续拿地，滚动开发。

总结

借用赛普地产研究院的一张现金流图，可以看到房地产项目开发过程中现金流的情况，基本上在开盘后，都可以实现现金流回正且非常充裕。

通过房地产项目开发流程来看，在获取土地时候，可以通过金融机构拿到前端融资，开发商的自有资金可以很快得到置换，去继续拿新的土地。在项目开发建设阶段，又可以取得项目开发贷款。到了预售节点，就可以获得销售回款了。高周转的本质类似于金融中的高频交易，不跨周期，快进快出。因此，房地产开发的特点，决定了房地产是高杠杆行业，房地产企业想要快速发展，就离不开高周转。在房地产“黄金十年”中抓住机会的开发商，就借助“融资驱动”不断扩大规模，占据行业龙头地位。

（来源五岳天易 ）