真实测评：奥森春晓一边面积跳涨 一边设计卷回40年前

卓越＋中交联合体，不断膨胀的户型建面在今冬可赚足了大众的眼球。

先是北清云际一系列翻车，而后网友说奥森春晓的面积发生跳涨，户型尺寸不变，但却始终在长大。93平上涨到了96平；110平上涨到了115平；118平上涨到了121平，130平上涨到了131平。

比如，96㎡户型，公摊变大3平，得房率下降到约71%，计入飘窗后得房率约为73%。

115㎡户型，公摊变大5平，得房率下降到约70%，计入飘窗后得房率接近72%。

121㎡户型，户型的尺寸并没有变化，公摊变大3平，得房率下降到约71%，计入飘窗后得房率接近73%。

而131㎡户型则是唯一一个变小的户型，公摊减少2平，得房率上升到约72%。

按6.3万/平，价格涨18.9-32.5万。

一辆家庭轿车的钱就这样没有了。

京北昌平很热闹，市场套路不断。两兄弟在这方面还真是同心同德了。究其本质，局长认为是利润之故。这年头，开发商也不容易，毕竟不是雷锋。

众所周知，中交+卓越拿地楼面价约为5万/平，免费配建公租房，而限均价6.3万，利润空间小。开发商增加公摊面积，成为了提高利润的一种捷径。

天生面子不够

项目为正南北朝向地块，地块为横向长方形，楼间距大，全天采光时间充裕，不会受到偏朝向地块导致的采光时间缩短的影响。 项目包含住宅6栋（含2栋公租房）。

马老师帮选房分析道，红色是1小时光照区；黄色是2小时光照区。虽然商品楼栋3、4、5、6均满足大寒日2小时以上的日照规定，但可以明显感知，4、5、6号楼的日照条件比南侧一排好。从日照条件来看，6号楼＞5号楼＞4号楼＞3号楼 。

3#和5#，除了位置不同，户型排布都相同。

4#和6#，户型排布是镜像楼栋。

楼间有约2个足球场大的中心花园，给社区居民营造了活动空间方便互相交流，社区氛围感将会更浓郁，同时整体社区组团更方便物业管理。

南侧是马连店家园，北侧是一片待拆迁的城中村和信号塔。西侧是小学用地。东侧地块性质是二类居住用地，容积率和高度和奥森春晓全部相同。

项目也在售楼处展示了地块的不利因素。

1、两个车行出入口，两个人行出入口

2、南侧道路为红线内道路（在此温馨提示，因为右侧规划未定，不知道是否有东侧通地铁的市政道路）

3、化粪池位于3号楼北侧（马老师用红点标出）

4、燃气调压柜位于3号楼西南侧（马老师用红点标出）

5、社区配套用房如本文首图。

6、3456号楼均有连廊

7、连廊户型两个电梯独立运行，乘坐时间会稍微长

8、再生资源回收站

热门板块混战，配套或是助攻

板块位置一定程度上决定项目居住舒适度，在舒适度的基础上谁占有的配套更加全面将提高购房人入住后的生活品质。

奥森春晓为卓越+中交联合体合作开发项目，位于回龙观板块，京藏高速东侧，但不受高速浮尘影响。

回龙观板块，局长也去过不少次，目前倾向朝北向发展，在项目到北清路之间的空白地带有一定发展空间。更重要的是，这个板块的社区，基本都有内部商业。具体看项目的话，配套也很齐全。

具体看，项目距8号线地铁北线平西府站西北距离约400米，属于实实在在的地铁盘，8站即可到达奥林匹克公园。地铁13号线A线文华路地铁站（在建）双轨出行。真正的底托盘，十分方便出行。

东侧市政规划路双向4车道还有辅路，拥有自行车道和人行道，安全性会得到很大保障。相比较北清云际出门的北清路堵车，这里也算减少了堵车风险。局长开车去探盘时，发现并不堵车。

南侧十字路口是商业禧乐汇，还有万象汇在规划建设。平西府地铁上盖建成6万平的商业中心，预计2023年开业，引进影院和大型超市，未来出了地铁就能逛街看电影。

附近的医院有回龙观镇医院和积水潭医院回龙观院区。周边有首都师范大学附属回龙观育新学校、北京昌平第二中学。

项目距离回龙观体育文化公园很近，另外还有马连店家园右侧绿地。

板块内配套相对成熟，奥森春晓的到来可谓赶上了“新回天计划”的红利。

户型卷回40年的迷惑

近年来，中海多个神户型已经响彻业内，而再出长条、刀把等户型，无异于自爆短处。

看到项目项目户型图时，乍一看没毛病。再一看，面宽和进深比控制的不太好。卓越水土不服了。

项目的小户型配比较多，96平户型高达49%。小户型做多后，户数增加，每一户分配的面宽自然变少。面积段做小后，户数就会增加，每一户都要占一段面宽，能分配给每户的面宽自然就变少，远远低于北京市场平均水平。

先看131平户型，在3、4、5、6栋4个楼都有分布。

户型南北通透，一进门就是厨房，向前走，餐桌挡道，厨房南侧空间又浪费。别扭！

5号楼位于楼王位置，中心景观视野最宽阔，所以，5号楼好于4和6号楼。没有边窗（卫生间开窗不算在内），东西户之间没有差异，5号楼西边户到南侧楼栋位置较远，西边户好于东边户。

6号楼距离南侧楼栋较远，4号楼距离南侧楼栋较近，6号楼东边户好于4号楼西边户。

3号楼西边户近学校有噪音影响但视野开阔，3号楼东边户近2号楼和社区入口，所以，3号楼西边户好于东边户。

局长觉得，改善还是挺在意园林和居住视野的，住起来更有氛围感，不过这个事情见仁见智。建议选房排序如下：5号楼西边户＞5号楼东边户＞6号楼东边户＞4号楼西边户＞3号楼西边户＞3号楼东边户

121户型分布于4号楼的东边户和6号楼的西边户。

121户型的边厅5900mm宽，客厅是朝东或朝西，不是南向大面宽。比96的大厅还要宽上200mm。东侧为居住用地，因此局长建议，6号楼西边户＞4号楼东边户。

115平分布于3号楼和5号楼。户型短面宽，大进深，正对园区大门，距离100多米，不过户型出现了卧室不均，北侧卧室较小的问题。

5号楼楼王在视野上，好于3号楼。

园区的最主力户型96平户型，所有楼栋都有分布，均有连廊，均为全南户型。

但局长不太建议推荐。即使连廊设计可改造，但比较难出手。

此外，该户型南向客厅面宽只有2.8米面宽，太局促。本质上还是两居功能。卫生间也只有一个。

5，6，4看中心景观花园，好过3号楼看马连店家园。4号楼距离前面公租房稍微近一些，且东侧规划有不确定因素，6号楼好于4号楼。

局长认为应是：5号楼＞6号楼＞4号楼＞3号楼。

连廊户型饱受诟病的当下，也并非一无是处。比如项目外连廊一定程度上增加纯南向户型的通透性的同时，更节省南向面宽。

比如采用连廊设计，多出的窗户，可以很好规避部分南北不通透、暗卫、厨房和卧室窗户只能开在凹槽里的缺陷。

照此逻辑，项目连廊设计应该是亮点，而实际并没有。项目将外连廊变成了内天井，采光和通风都受到影响。比如位于昌平的奥森one，就是敞开的外连廊。

此外，值得关注的是，项目得房率也不太高，实际得房率仅仅70%出头。尤其131平户型实际得房率仅为70.39%，121平户型实际得房率为70.44%，115平户型实际得房率70.74%，96平户型实际得房率71%。

价格倒挂是浮云，网签率不香

新房有北清云际，但6.3万的单价比北清云际贵1000元/平。北清云际周边无二手房价格支撑，属于上车盘，板块价值提升空间不大。而项目胜在是地铁盘，配套更完善。

奥森ONE、奥海明月，价格58858元/平，处于尾房状态，可挑余地不大。

周边二手房有公园悦府，2012年建成，6.7-7.8万/平，主要户型81、90平米的两居室，110平米三居，114平米四居。此外，国风美唐单价7.3万/㎡，项目价格与周边二手房价产生严重倒挂，坐地升值至少每平6000元起。 

开发商的确喜欢拿项目价格倒挂板块周边二手房价格说事，让购房者再一次形成错觉，认为这个价格买到就很值。而实际正面交锋后，局长内部消息得知，奥森春晓截止到12月20日，网签率为15.97%。而北清云际南区网签率29.96%，北区网签率为7.48%。

跳出这个板块，向外看一步，局长发现板块可以承接更多海淀上地，西二旗的外溢人群需求，对于想买新房改善的群体来说，也是不错的选择。 局长提示大家，选房一定要面子和里子平衡好，才能稳赚不赔。

 

 

（来源买房研究局）