龙湖2024年报解析：经营性收入占比三连增

【华商经济网讯】随着地产行业深度调整，房企已经几乎淡出媒体视野。在这一片寂静声中，有一家房企仍在坚守安全底线，按期兑付债务，创造正向利润和现金流。

3月28日，龙湖集团发布2024年报，在一众民营房企中，龙湖成为少数盈利可观的房企之一。财报显示，龙湖集团2024年全年实现营业收入1274.7亿元，毛利额为204.1亿元，毛利率为16%，核心税后利润率为6.4%，归母净利润104亿元。

行业深度调整，龙湖仍能保持盈利，原因是什么？

龙湖集团的开发、运营、服务三大业务板块，构成了驱动集团整体向前发展的内生动力。其中，由运营及服务业务组成的经营性收入实现267.1亿元，同比增长7.4%，对总营收贡献占比达21%。

不仅如此，龙湖通过有序的安排，如期、提前完成债务兑付，提高财务安全度，这在当前的民营房企中尤为难得。

业绩会上，龙湖集团管理层明确提出，龙湖始终坚守财务安全的发展底线，履行所有债务的安全兑付。

发力“好产品”，稳居“千亿俱乐部”

三年前，当龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平业绩会“首秀”的时候，他曾数次提及“生意逻辑”这个词。

三年之后，在2025年3月末的业绩会上，陈序平再度提及“生意逻辑”。

所谓“生意逻辑”，即重视现金流和利润的逻辑。于任何房企而言，地产开发业务都是重要的组成部分，为企业持续贡献着现金流。2024年，在地产行业整体下行的趋势下，龙湖集团实现合同销售额1011.2亿元，稳居行业千亿阵营，且在多地斩获销售佳绩：在重庆、苏州、昆明等4城进入市场TOP3，西安、贵阳、沈阳等6城进入TOP5，共计在全国19个城市进入市场前10。

龙湖为何能够取得这样的成绩？ 

其中，高质量的土地储备至关重要。过去一年，受行业下行的影响，大量房企停止投资拿地。而龙湖集团是行业为数不多还在积极扩储的房企。这意味着，龙湖在持续投资着未来。

“龙湖会保持一定的投资强度，聚焦一二线核心城市，选择更有生意逻辑，更加有兑现把握的项目。”陈序平在今年的业绩会上表示。

财报显示，过去一年，龙湖在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等9座城市获得9幅土地，总建面83万平方米，权益建面39万平方米，新增权益地价51亿元。

截至2024年底，龙湖集团总土储合计3312万平方米，大部分集中于高能级城市，且成本合理。

此外，房地产进入下半场以后，产品力越来越成为房企的“护城河”。住建部也多次强调“好房子”建设，将“好房子”视为人民群众“安居”的基点。

“龙湖比较早就着重在‘好房子’领域打造产品。”业绩会上，龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠如是说。

事实上，早在2022年龙湖就开始探索好房子建设，并在当年对其产品力进行了全新升级，推出高定新品御湖境；2023年再次迭代推出针对高端改善市场的“云河颂”产品品牌， 御湖境和云河颂的相继面世，均获得了市场和客户认可。

2024年5月，龙湖再一次启动产品深度迭新，发布全新产品线“观萃”。其中，北京观萃荣获了“2024年度全国十大品质作品”。

截至目前，观萃产品线已落地北京、上海、成都三城，均获得市场认可。2024年9月，北京观萃首次开盘劲销超10亿；上海观萃拿地7个月三次开盘已近清盘，刷新上海五大新城的销售速度记录；成都观萃亮相约3个月实现清盘。

“保交楼”方面，2024年，龙湖在全国43座城市共计交付120余个项目，其中20%的项目实现提前一个月以上交付，交付满意度高达90%。

穿越周期的“第二曲线”

回看来时的路，方知脚下的道路通向何方。

2024年，龙湖集团实现经营性收入267.1亿元，同比增长7.4%，对集团整体收入的贡献占比达到21%，成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。这一比例2023年为14%，2022年为9%。

其中，运营业务不含税收入为人民币135.2.亿元，较上年增长4.5%，毛利率75%；服务业务不含税收入为人民币131.9亿元，较上年增长10.4%，毛利率31.4%。

开辟“第二曲线”甚至“第三曲线”，方能赢得面对行业周期波动的底气与实力。陈序平在业绩会上给出的愿景是“到2028年经营性收入占比过半”。

龙湖正在稳步推进着新旧动能的转换。据悉，龙湖集团从很早就在拓展自身的业务围栏。面对内生式增长的新课题，龙湖将多年来重金投入的经营性业务进一步整合成为商业投资、资产管理两个重资产运营航道，以及物业管理、智慧营造两个轻资产服务航道，如今已成为助力其穿越周期的第二曲线。

具体来看，商业投资方面，龙湖2024年全年新增运营11座天街。截至2024年末，龙湖商业累计运营89座商场（分期项目合并后商场个数），出租率提升至97%的高位。

资产管理方面，2024年实现收入31.8亿元，其中长租公寓品牌“冠寓”的租金收入达26.5亿，同比增长4%。

2024年，龙湖集团将长租公寓航道升级为资产管理航道，推出全新资管旗舰品牌“龙智资管”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”六大资管业务。

截至2024年底，冠寓开业房间数超12.4万间，整体出租率95.3%保持高位，开业及获取规模均位列行业TOP3。

物业管理方面，龙湖去年全年实现收入114.2亿人民币，物业在管面积达4.1亿平方米。

智慧营造品牌“龙湖龙智造”同样实现了快速发展。2024年，龙湖龙智造实现营收12.1亿元，新增代建面积800万平方米，代建项目全年销售额106亿元。

2024年，龙湖集团整体及五个航道含资本性支出的经营性现金流均为正，全集团在24年含资本性支出的经营性现金流为64亿。这无疑是陈序平提出重视“商业逻辑”的最好注解。

如今，龙湖已经可以依靠内生动力、通过业务“造血”自循环来驱动发展，践行高质量发展的路径。

债务结构转化的愿景和决心

“在完成收入结构转化的同时，更重要的是完成债务结构转化。”陈序平在业绩会上表示。

2024年，龙湖集团继续压降有息负债，优化债务结构。截至去年末，龙湖集团有息负债规模持续降低至1763.2亿元，压降163亿元。在手现金为494.2亿元，现金短债覆盖倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率为57.2%。三道红线指标继续稳居绿档。

其中，有息负债中来自银行的间接融资占比进一步提升至83%，经营性物业贷及长租贷占比47%。2024年，龙湖集团经营性物业贷净增299亿元，其成本更低、账期更长，有助于龙湖集团持续优化债务结构。

此外，来自公开市场的直接融资占比为17%，其中境内债券占比12%、境外债券占比仅为5%，且2027年前没有到期境外债券。

在债务结构方面，截至2024年末，龙湖集团1年内到期的短期债务占比为17.2%，长短债配比合理。

坚守财务纪律，是龙湖数十年不变的底线。2024年3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）；6月28日，龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿元；同日，龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美元债。

去年7月，龙湖按期完成“19龙湖04”债券的回售，金额为14.93亿元；8月如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售；12月9日，龙湖集团如期完成“21龙湖拓展MTN001”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.3亿元人民币。

此外，龙湖在2024年年内分批次全部提前偿还了2025年1月到期的94.5亿港币银团贷款。

2025年1月，龙湖提前行权回售了“22龙湖01”、“20龙湖02”两支债券，合计39.775亿元；3月4日，龙湖如期兑付“20龙湖04”，行权回售金额约25.02亿元人民币。

截至目前，龙湖集团2025年一季度到期的65亿境内公开债券已全部提前或如期兑付。

长期以来，龙湖集团遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，赢得金融机构的信赖。摩根大通在研报中表示，龙湖的投资性物业足以支持其再融资，公司没有违约风险，稳健的经营性收入为其利润盘面提供了支撑。

截至去年末，龙湖平均融资成本仅4%，平均合同借贷年限进一步拉长至10.27年。

“关于未来的融资及资金管理策略，我们会非常坚决保持整个负债规模稳步下降，银行融资不逾期、不展期，公开市场不违约；继续优化融资结构，加大长期债务，控制好短期债务，有序提前铺排债务的偿还。”龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示。

“对于龙湖而言，这几年第一要通过正向经营现金流降有息负债的总额，第二要通过经营性物业贷置换短周期的信用债，通过两三年时间完成整个债务结构的切换。”陈序平说。

责任编辑/晓宸