“两个转换”的龙湖 迎接全新未来

【华商经济网讯】如果你是个超重的人，你将如何让自己变得健康？

答案是减脂和增肌。这一答案，同样也适用于当下面临“虚胖”和“三高”困扰的房地产企业。

据国家统计局数据显示，2024年1-7月，新建商品房销售额为5.3万亿元，同比下降24.3%，新建住宅销售额为4.7万亿元，同比下降25.9%。面对整个行业的下行，“减脂”和“增肌”无疑是房企开发业务未来重中之重的方向。

其中，库存是房企高质量发展的旧包袱，而去库存便是房企“减脂”的具体体现。

在这方面，龙湖集团今年上半年取得了积极进展，持续精进产品，新项目保持了产品力优势，售价企稳的同时也实现快速去化。

此外，龙湖集团还积极推动企业转型，在新旧发展模式切换的阵痛期，力争实现收入利润结构和债务结构的“两个转换”。

去库存的“秘密武器”

8月23日，龙湖集团公布2024年半年度业绩。

根据半年报披露的数据，2024年上半年，龙湖集团实现营业收入468.6亿元，归属于股东的核心净利润为47.5亿元。

这在当前不少房企相继爆出业绩亏损之际，颇为不易。上半年，房地产行业仍处于筑底进程，尽管政策面不断优化，但楼市复苏动能依旧不足，房企业绩普遍承压。

仅从地产开发业务观察，今年上半年只有华润、中海、保利、龙湖、绿城等少数企业实现盈利。

去化压力，是房企面临的共性问题。上半年，房企均价下降成为常态，部分央国资房企也开始积极以价换量。国家统计局数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%。

去库存，是房企“减脂”的关键一招，但如何能在不大幅降价的前提下实现库存去化？对此，万科管理层表示，满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。

造好房子的能力，成为房企去库存的“秘密武器”。

2024年，住建部多次强调“好房子”建设，将“好房子”视为人民群众“安居”的基点，要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，推动多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

值得一提的是，今年5月，龙湖启动产品深度迭新，发布全新产品线“观萃”。目前 “观萃”已在北京、成都、上海相继落地，并在9月迎来首开。

在观萃之前，龙湖早在2022年底便推出了高定新品——御湖境。

2023年，合肥柏堰御湖境、北京顺义御湖境、泉州晋东御湖镜等，均成为当地红盘。

2024上半年，成都西宸御湖境首开劲销9亿，报告期内已去化12亿，荣膺克而瑞2024上半年全国十大轻奢作品；杭州金沙御湖境首开刷新板块内近14个月内摇号人数记录，单日拿下11亿热销战绩，超越金沙湖板块2024年一季度其他在售新盘总和，目前共去化70%。

在华南，佛山御湖境开盘后销售额达7亿，荣登佛山6月成交金额全市TOP1，创造佛山近年来开盘业绩之最。推出不到两个月，该项目去化率达70%。

今年8月初，全国首个交付的御湖境项目——上海松江御湖境，品质受到业主好评，交付满意度接近92%。

此外，龙湖还于2023年2月针对高端改善市场推出艺术奢宅“云河颂”产品品牌。这些新品均获得了市场认可。

2024年，西安未来之瞳云河颂延续传奇热势，53天热销9.6亿，持续霸榜西安180㎡+高端改善单盘TOP1，上半年位居西安单盘销售TOP5，西安改善大平层TOP1。

此外，重庆蓝湖云河颂于今年1月首开，实现80天全盘售罄，打破近两年重庆豪宅市场金额、单价、去化率等多项记录。而重庆照母山云河颂上半年则实现了100%去化。

结合“去库存”的政策导向，龙湖还加大力度去化现房、车位、商铺等存量房源。上半年续销项目签约占比达87%，相比2023年同期占比提升11个百分点，现房去化占比26%。

“两个转换”齐发力

据国家统计局数据显示，2024年1-7月，新建商品房销售面积为5.4亿平方米，同比下降18.6%。

中指研究院表示，在各项政策持续发力下，预计2024年下半年，新房市场下行态势将有所放缓，但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。

“增肌”方能塑形，对于地产企业而言，仅仅依靠去化显然还不够。只有实现新旧动能转换，才能迎来高质量发展。

“减脂”和“增肌”能否同时进行？答案是肯定的。在新旧发展模式切换的阵痛期，龙湖也在努力实现自己的“两个转换”。值得一提的是，在2024年上半年，龙湖四个经营性业务航道，以正向的经营性现金流为压降负债提供活水。

根据业绩公告，今年上半年，龙湖集团剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。其中，运营及服务业务贡献超80%，远超开发业务。

龙湖管理层表示，在这个周期下，龙湖选择优先优化债务结构。因为经营性业务相比而言收入规模较小，但是它非常稳定而且非常持久。所以要转换债务结构的前提有两个：第一要把债务规模降下来，第二要把债务的周期拉长。

第二，是收入及利润的转换。随着经营性业务占比的不断提升，当经营性收入占比过半时，整个公司就完成了业务收入结构的新模式转换。

2024年上半年，龙湖集团经营性收入同比增长7.6%，占比为28%。标普预计，从2024年至2026年，龙湖集团运营和服务业务的收入将以每年10%至15%的速度增长。

对此，龙湖集团管理层透露，大概2028年底，经营性收入将占比过半。“到那时候我们整个业务模式可以说就切换到了新的发展模式。”龙湖集团管理层表示。

“龙湖将把自己重新定位为房东，从其投资物业组合中获得稳定且不断增长的经常性收入。这一战略转型是龙湖独有的，将为从资本市场角度对零售地产估值开创先例。”汇丰在研报中这样表示。

2026年底前无境外公开债券到期

除此之外，龙湖集团也始终坚守财务纪律。这是龙湖数十年不变的底线。

目前，龙湖还没有为“生存”问题而困扰。

今年3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）；6月28日，龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿元。同日，龙湖还宣布已提前购回6.2亿美元的美金债。

报告期之后，龙湖在7月还按期完成了“19龙湖04”债券的回售，金额为14.93亿元；8月又如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售。

截至目前，龙湖年内已经归还了107亿境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10 亿人民币。此外，到2026年底，龙湖已无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等均已清零。

除了如期偿还债务，龙湖也在积极寻找融资“新活水”。

上半年，龙湖集团净增经营性物业贷219亿元，融资渠道保持畅通。境内信用债方面，截至8月末，已归还了107亿元，年内仅剩余一笔12月到期的10亿元境内公开债，目前已经提前归集。

在业绩会上，龙湖集团管理层表示，上半年龙湖经营性物业贷款净增219亿元，其中存量项目增额达140亿元。经营性物业贷款融资力度的加大，不仅让龙湖以更优的成本，进一步拉长平均合同借贷年期，还让龙湖得以用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS，共计72亿元。

相较于信用贷，以自持资产为锚点的经营性物业贷天然具备成本低、账期长等优势。得益于政策支持，经营性物业贷的价值持续放大，截至上半年末，龙湖集团的平均合同借贷年期延长至9.19年，融资成本降至4.16%。

目前，申万宏源、中金、方正证券、CGS银河国际、美银、花旗、高盛等均对龙湖集团维持“买入”评级。

“三道红线稳居绿档，债务结构健康。有息负债账期长达9年，处于行业前列。”申万宏源研报表示。

此外，中诚信分析发布报告认为，作为民营标杆房企，龙湖集团自上市以来一直保持很强的投、融资纪律性，并凭借着双轮驱动的业务模式和稳健的经营策略，在行业周期波动中展现出强劲的韧性。

上述报告称，据测算，龙湖集团已开业商业物业能释放的增量融资可以覆盖2025年到期的公开市场债务，公司具有明确的还款来源。

责任编辑/晓宸