造血能力不足 新力控股今年难改高负债困局

华商经济网辰辉发自北京 受疫情影响，2020年前3个月，新力销售额144亿元，仅完成全年目标的13%，接下来的半年多一点时间，新力控股能否把第一季度失去的损失补回来，目前看并不乐观。3月20日，新力控股发布上市后第一份财报，根据财报显示，2019年，新力控股销售额达914.23亿，但权益销售额仅451亿元，权益销售占比49.3%，这一占比远低于行业平均水平。公开数据显示，2019年TOP100房企销售权益比在75%左右。

财务技巧高于销售技巧

2019年新力控股的合约销售额为同比增长约28.6%。其中，权益销售金额同比增长30.1%，说明公司合作项目增长更快。与此同时，新力控股的成长速度出现了大幅度下滑，2019年的合约销售增速远低于2016—2018年约130%以上的复合增长速度。

根据财报显示，截至2019年底，新力控股拥有117个项目，总的权益土地储备约1509万平方米。其中，江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市应占权益面积分别占到约33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。按可售货值计，约85%的土储分布在一二线城市。销售结构上，新力控股仍然是以大本营江西为主，2019年江西省销售额占比54.3%，大湾区销售额占比23.9%，长三角占比约10.7%。

由于国际投资机构普遍将净负债率作为衡量房企财务质量的关键指标，近些年，房企通过各种手段平抑或降低净负债率。新力控股上市前在降低净负债率上大做文章，进行了突击解决，靠着合营联营企业完成的去年销售金额占了一半，于是通过并入表外资产增厚净资产规模实现降低杠杆率。

从降负债率=(有息负债-货币资金)/（净资产-永续债）的降负债率公式中可以看出，截至2019年底，新力控股的净负债率67%，比2018年的237.9%好了很多，同比减少170.9个百分点。但新力控股的实际情况却是另一种情形：2019年末，新力控股的账面166亿元资金中受限制资金达到57.49亿元，短期借款约88.21亿元，一年以下的债务总额为116.45亿元，可用资金不够还债。

通过研究财报还能发现一点，公司净负债率突然大幅下滑伴随着少数股东权益的激增，2019年底公司少数股权占总权益比例达到45.71%。而这一数字在2016-2018年分别为：8.1%、14.6%、16.13%。

过去几年是行业内净负债率最高

相对2018年的9.3%，新力控股2019年的加权平均融资成本为9.2%，降低0.1个百分点，但在行业里仍然偏高，再加上其净利率常年不到8%，今年的销售收入仍然资不抵债。从过往看，2016年—2018年，新力控股的财务成本分别达到0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元，甚至一度超过净利润总额。如果不是进行了资本化利息的操作，新力2016年——2018年需要支付的银行及其他借款的利息就分别高达2.93亿元、11.09亿元和12.18亿元，大大超过了新力当年所赚取的净利润总额。

过去四年，新力控股都是高杠杆运作，2016年——2018年的净负债率都为190%、270%、240%，几乎是行业内净负债率最高的公司之一。2019年4月底更是飙至310%。由于净资产负债比率高于多数同行，直接导致了新力控股在2019年11月15日上市当天即遭破发。

2016年是新力控股成立的第6年，当年的销售额从2015年的35.1亿元猛涨至161亿元。2017年，新力控股将总部搬到上海，开始高举高打，为了冲击千亿房企阵营，新力采用了“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。

表面的好并不能遮盖隐藏的坏，并不宽裕的现金流和高负债时时制约着新力控股。近两年，新力的净负债率超过200%，年财务成本甚至高于净利润。若没有新鲜血液补充，在承受着房地产市场政策性承压中，可能存在资金断链的风险。没钱就要借钱，但借钱又势必会增加融资成本。

　　而且，年报中显示，虽然新力净资产负债比率大幅下降，但新力控股的偿债压力依然比较大。截至2019年底，该公司总收入/总债务比率从2018年的38.1%上升至2019年的101.6%，现金/短期债务比率从2018年的109.1%上升至2019年的142.5%。一年以下的债务额为116.45亿元，占比44%，这意味着2020年新力控股需要偿还将近一半的债务。

【责任编辑： 晓宸 】

免责声明：凡本网注明来源XXX（非华商经济网）之转载作品（包括图文）旨在为满足广大用户需求而采集提供，仅供用户参考和借鉴，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如对转载作品有任何异议，请在30日内联系本网删除。