华夏幸福的增长韧性

华商经济网韦明发自北京 2019年年报数据展现了一个更具增长韧性的华夏幸福，这种韧性显露于两项核心数据：一是环京外区域营收占比近半，二是其产业新城毛利润贡献过半。

两项数据意味着华夏幸福从地理纬度和业务逻辑两个层面冲破了固有的限制，优化了自己的收入结构和经营质量，踏上了新的增长轨道。 

支撑这种转轨的是华夏幸福产业新城模式在全国多个都市圈的复制，目前华夏幸福已经初步完成了 “3+3+N”的都市圈布局。实际上，聚焦核心都市圈发展，已经成为了华夏幸福发展的核心战略，而这也为其未来增长提供了更大的想象空间。

4月26日，在2019年业绩说明会上华夏幸福董事长王文学表示：“经过董事会和经营管理层的共同努力，我们已经达成共识，公司的战略定位是成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。”

跨入新增长轨道

 “走出环京”， 两年前媒体曾经这样预言华夏幸福正在进行的战略。

当今年年初华夏幸福交出其2019年的业绩成绩单时，人们发现这一预言已落地。华夏幸福年报数据显示，环北京区域外实现收入占比、整体销售额占比、房地产销售面积占比分别达到了44.62%，57.84%和64%，三项重要指标均近或已过半。

贡献这些营收的是中国经济要素聚集的众多都市圈们，比如长三角、粤港澳、郑州都市圈、武汉都市圈、成都都市圈等，按照年报数据显示，在环京地区外，杭州、南京两个都市圈贡献的营收均超过百亿，郑州、合肥、武汉三个都市圈贡献营收均近五十亿。 

这些外埠地区不仅正在成为华夏幸福的营收重要支柱，同时展现了极强的增长性，2019年环京外地区的营收增长达到了81.7%，其中合肥都市圈营收增长近4倍，武汉都市圈营收增长超3倍。

如果将目前华夏幸福的营收进行可视化展示，将会看到的不仅仅是环京区域的浓墨重彩，而将是遍布全国，呈点状分布的有序分布。

对于曾经的华夏幸福而言，“环京”只是标签之一，另一个标签是对房地产的依赖，在曾经的华夏幸福中，房地产开发和销售提供了绝大部分的营收和利润，“以房养园”是华夏幸福走过的路径之一。

但在近两年，特别是2019年的年报则显示出“房”和“园”之间更为良性的互动：尽管来自产业新城园区结算收入在整体收入中的占比仅为35%左右，但其贡献的毛利润占比已经达到了52%。

35%的收入贡献了过半的毛利润，其中的关键在于产业新城业务的高毛利率，华夏幸福产业新城园区主要为政府提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，年报中显示最大的一块来自“产业发展服务”项业务，该项贡献了超过274亿的营业收入，而这一部分的毛利润率高达84.63%，同时其毛利润率还呈现上升的趋势，2019年该业务毛利率增长7.3%。

地域分布的多元化和对房地产销售利润依赖度的降低，优化了华夏幸福的收入结构和经营质量。评级机构惠誉认为，从长远来看，华夏幸福不断扩大的业务范围对分散其地理风险和保持健康的现金回款至关重要。

验证模式的可复制性

从华夏幸福两项核心数据的改变回答了此前市场的一个疑问：华夏幸福在环京地区的成功可否批量复制到其他地区？

2019年年报提供的答案是：可以。

2016年华夏幸福与武陟县人民政府签署合作协议，开始正式进入郑州都市圈，在接下来的3年时间中，华夏幸福已经陆续在新郑、长葛六个区域布局，2019年年报数据显示，整个郑州都市圈贡献了近49亿元的营收，与2018年相较，营收增长近一倍，毛利润率高达71%。

华夏幸福在2019年年报中表示“公司产业新城及相关业务在环北京以外区域的迅速发展，充分印证了公司产业新城模式的可复制性，彰显公司高质量快速打造产业新城的能力。”

这种可复制的关键在于：华夏幸福的每一个产业新城都具有“自我造血”的潜力，其采用的开发性PPP模式解决了以往单一传统PPP项目需要地方政府财政不断输血且只能“查漏补缺”、“替换零件”的缺点，使PPP项目逐渐从以政府财政补助为主转向以社会资本新创造价值为主，从单体设施服务转向为一体化综合服务。 

2019年华夏幸福业绩说明会上披露的一组数据是，在已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款；其中22座已进入成熟期，即经营性现金流转正。

这种模式的实现依托于华夏幸福在产业规划、产业资源方面的积累：2019年华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高。清华大学PPP研究中心教授王守清曾表示华夏幸福模式的成功，一方面来自上市公司融资实力支撑，另一方面则归功于在产业规划、开发、招商等方面实现专业运营。

在2019年11月，国盛证券曾经发布过一篇名为《华夏幸福模式为王，无惧风浪》的研报，其中即提到产业新城模式创造并分享土地升值，与地方政府实现双赢。国泰证券认为华夏幸福布局都市圈优势明显，有望充分受益都市圈发展。 

 “重仓”都市圈

2020年一季度，一个反常的数据吸引了投资人的关注：在疫情的影响下，一季度华夏幸福公司整体销售降幅过半的背景下，其产业新城销售同比增长26%。

此外，华夏幸福还发现，通过监测数据，其都市圈市场从3月底开始回暖，大体恢复了同期的80%。合肥以及环沪，包括杭州环杭州已经恢复到90%，南京区域，也就是江苏是恢复最快的，已经到3月底已经基本恢复了100%。

在4月26日华夏幸福线上业绩说明会上，华夏幸福董事、联席总裁孟京披露了这两组数据。

实际上，无论是产业新城利润贡献增长还是外埠收入增长，都是华夏幸福不断加仓都市圈的结果，而这种投入正在为华夏幸福业绩增长提供韧性。

按照华夏幸福年报显示，截至报告期末，华夏幸福在全国范围内的布局，形成了“3+3+N”的战略格局，围绕核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。

目前华夏幸福已经覆盖了京津冀、长三角、粤港澳三个高能都市圈，郑州、武汉、成都三个高潜都市圈，并涉及西安、长沙等重要城市。

2019年年报中也显示，华夏幸福的发展愿景是中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，华夏幸福将持续深耕都市圈，围绕京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都等进行布局，在都市圈层和城市圈层重点布局产业新城及相关业务，在城市圈层和核心圈层重点布局商业地产及相关业务。 

浮现想象空间

华夏幸福曾被贴上的“环京”的标签，但经过多年布局，华夏幸福的外埠地区业绩贡献逐渐增加，成为真正意义上的全国性企业；华夏幸福还曾经被贴上房地产标签，但产业新城园区收入的增长让其业务内涵逐渐丰富。

在2019年，华夏幸福正在撕下第三个标签：在这一年，华夏幸福在商业地产领域开展了一系列的新型业务，比如华夏幸福与中国平安在北京丽泽商务区以“轻资产”模式推进的商业地产运营。

华夏幸福在年报中将这些新业务归纳为三新：新模式、新领域、新地域。即轻资产新模式，商业综合体、公共住房、康养、科学社区等新领域，核心都市圈新地域。

这些新业务的开展不仅将会丰富华夏幸福对于核心都市圈的整体布局：从产业到商业，从商品房到公共住房，同时，新业务投资回报模式的不同也将会进一步优化华夏幸福资产负债率、经营性现金流等核心指标。

按照上述线上会议的披露的内容，2020年这些新业务将会在8个核心城市全面覆盖。

这种对于都市圈的整体战略正在为华夏幸福的业绩增长提供新的想象空间，特别是在疫情在全球蔓延的背景下。

2020年突来的疫情对全球经济造成了冲击，如何对冲外部环境的影响，挖掘自身的增长潜力成为了目前中国经济最重要的宏观问题，多位研究者给出的答案均为：加快建设都市圈。

在上述线上业绩发布会中，华夏幸福董事长王文学做出了两大判断：未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。

在王文学看来，目前各种各样的要素正在加速向都市圈内聚集，而在这个过程中，华夏幸福将会大有所为。

【责任编辑： 晓宸 】

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