万科净利腰斩 经营恶化 郁亮写了一封4000多字的检讨书

去年此时，中国的房地产行业还是火热一片。如今，时过境迁，物是人非，令人唏嘘。

碧桂园、恒大、万科、融创，中国这四家最大的房企，经历了去年的行业剧变之后，恒大爆雷，融创也走在悬崖的边缘，甚至连作业都无法按时提交。而四大巨头中，只剩下碧桂园和万科准时在同一天发布了年报。

作为行业多年以来的老大万科可能也没想到，在自己的老大地位相继被碧桂园、恒大超越屈居第三之后，竟然在2021年因为恒大爆雷的原因重新回到第二的位置。

3月30日晚，万科公布了2021年度业绩。

年报显示，报告期内，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，同比下降45.7%，几近腰斩；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为223.81亿元，同比下降44.38%，也几近腰斩。

在已披露2021年业绩数据的房企中，和万科同为房企TOP5的碧桂园、保利归属于上市公司股东的净利润分别为269.3亿元、275.77亿元，同比分别下滑仅16.78%、4.74%。

也就是说，即便因为去年行业大环境的变化影响到整个行业，但万科净利润下滑幅度却大大超过同类房企的平均水平。

更值得注意的是，这是继1995年、2008年后，万科净利润出现上市31年以来第三次下滑。

在万科此次发布的年报第二节致股东章节中，万科董事会主席郁亮写了长达4100多字的内容。这篇致股东的内容，与其说是一封信，倒不如说是一封检讨书。

正在这份致股东的文章中，郁亮重点对去年万科净利润严重下滑做出了深刻检讨，而且，郁亮也使用了“对净利润下降的检讨”来作为文中标题。

这份检讨书，确实在行业中十分罕见。郁亮以自我剖析的态度认真地检讨了万科去年以来净利严重下滑的原因。

暂时抛开万科业绩如何不表，在行业多家房企惯常使用种种手段掩盖问题、粉饰财报的做法甚至成为主流时，不得不说，万科郁亮如此操作还真是一股清流。仅凭郁亮敢于直面问题，敢于放下面子、放下身段、开诚布公地对股东和投资者做出检讨，这一点值得点赞。

在3月31日的业绩发布会上，郁亮也再次表示：“我有必要做进一步的反思和检讨，在过去一段时间，我一直在做持续的复盘和反思，为什么业绩会出现下降？”

会上，郁亮也向52万名万科股东表示了歉意。

郁亮对待问题的态度固然值得称赞，同时，万科的问题也跟去年行业面临的有史以来最大的困境也有关系，但万科去年的净利以远超同类房企的幅度下滑至几近腰斩也的确值得反思。

从年报财务数据来看，万科整体财务状况依然相对比较健康。例如，万科保持了三道红线全绿，经营性现金流净额连续13年为正，现金短债比达到2.5，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

但是，值得注意的是，除了前面提到的万科去年净利大幅下滑之外，尽管万科的经营性现金流净额依然保持为正，但2021年万科经营性现金流净额仅为41.1亿元，同比2020年的531.9亿元大幅下滑：

92.27%。

翻看往年财报可以发现，万科从2014年到2019年的经营性现金流净额分别为417.2亿、160.5亿、395.7亿、823.2亿、336.2亿、456.9亿元。

这是2014年以来，万科的经营性现金流净额首次降到：

百亿元以下。

作为企业现金流和利润来源的核心，经营活动现金流净额突然出现大幅下滑是一个十分危险的信号。这也就意味着，尽管2021年万科的经营性现金流净额依然为正，但其经营活动已经开始快速恶化，其赚钱能力也开始快速下降。

如果这种情况无法得以扭转，万科2022年的经营活动现金流净额很有可能将出现14年以来首次转负。

这也就不难理解，为什么不久前郁亮会判断行业进入黑铁时代，并提出万科进入战时氛围、节衣缩食、要么死、要么活，万科要破釜沉舟、背水一战。

从净负债率来看，万科截至报告期末，其净负债率为29.69%，尽管依然处于行业低位，但同比2020年的净负债率18.09%依然上升了11.6个百分点。

另外，值得注意的是，此次在归属上市公司净利润几乎腰斩的情况下，万科2021年少数股东损益为155.5亿元，同比2020年的177.8亿元下降幅度仅为12.5%。同时，万科少数股东损益在2021年的净利润总额380.7亿元中占比已经高达40.8%。这在社交媒体和雪球论坛上又引发了：

质疑声一片。

在对净利润下降的检讨中，除了外部因素外，郁亮将万科出现的业绩下降的原因主要归结为两点：

一是万科未能摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，万科在部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现。

二是万科各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。

郁亮说，2021年的业绩表现，对万科来说是一次警醒。2022年，万科将采取措施解决开发业务中的问题，保障财务安全，实现营收和净利润的企稳回升：

期待明年给大家交上合格的答卷。

之前只是听说冷，但揭开盖子后，没想到是如此的寒冷刺骨。万科业已至此，遑论其他。这个行业，经历了这么多年，却还是难以改变靠天吃饭的境地。

(来源地产普拉斯)