在“急刹车”面前 多数房企扛不过三个月
历史的尘埃,落在个体身上,可能是一座大山。
在房地产市场化30年中,每一次重大突发事件,总有一些房企黯然退场。突发事件常常是行业洗牌变革的分水岭、助推器。这一次,也不例外。
这一次突如其来的“急刹车”,将会扯断一些过度加杠杆房企的资金链。
经此一“疫”,房地产的激进浮躁之风将会改变,因为“稳”住资金链、构建更安全的资金“防火墙”,主动挤泡沫、降杠杆,才是走得更稳、走得更远的保障。
虽然资本的本性是贪婪的,但是理性的企业,要学会克制贪婪。
某楼盘以“钟表”为灵感的设计,房企的运作确实是争分夺秒
看起来很有钱的房企,为什么扛不过三个月?
市场突然停滞,据说大多数房企已经在做内部容压测试,测试假如没有1分钱收入,企业能扛多久。
有专家预测,大多数企业扛不过3个月,最多也顶不过半年。
有人也许会问:房地产企业不是很有钱吗?楼价一路上升,发展商20年如一日地赚钱,为什么会支撑不了几个月呢?
这其实是房地产行业一直以来的激进所埋下的伏笔。
房地产江湖向以规模称英雄,加杠杆是房企经营的主流。激进的房地产企业跑马圈地,唯恐错过了杆杠红利,表面轰轰烈烈,内里却有点脆弱。
高杠杆、高周转,意味着拿地快、开工快、开盘快、销售快,这种玩法要求房企高速运转,现金流速度极快。如今,市场按下暂停键,如同高速运转的流水线突然来了一个“急刹车”,会扯断一些房企的资金链,也会击溃一些激进扩张的房企。
往日热闹的售楼部,如今就算已经重启,也大多门可罗雀
上半年房企双重压力:待偿债务+市场“急刹车”
对于激进的房企来说,2020年上半年会很难过,因为2020年本来就是还债高峰期。
来自克而瑞地产研究的数据,95家房企年内到期债券总额超过5000亿元,较2019年上涨45%,房企的融资及偿债压力较大。
就算没有突如其来的疫情影响,上半年的房企也会感到“手紧”(粤语,指缺钱)。
根据Wind数据库统计,截至2020年6月30日,32家有债券短期内到期的企业中,15家经营性净现金流为负;到期债券余额、货币资金超过20%的有11家,其中最高达70.34%。
对于偿债能力减弱情况的企业,突如其来的市场暂停更是雪上加霜。招商证券分析,房企最快或要到三四月份才能回到正常的销售轨道、四五月份才能恢复以往3月份的小高峰。
历史数据统计显示,房企第一季度销售占全年比例约18%,销售回款占全年比例约21%。如今收成可能减半甚至颗粒无收,“缺血”会引起一些企业面临“休克”风险。
主动“去杠杆”,走得稳比走得快更重要
过去两年来,房地产业一直在“去杠杆”,高压的宏观政策不断加码,就是要挤掉房地产的“水份”,但事实上,房企一直不肯主动降杠杆,仍然一如既往地跑马圈地,唯恐错失杠杆红利。
不过,经此一“疫”,扛过来的房企将会更加深切意识到现金流对企业安全的重要性。
我们会发现,那些底子一直很扎实、现金流较充足、变现能力较强、融资能力较强、有米有粮的房地产企业,能够安然度过危机;或者是营销能力极强、市场运作能力很强的企业,也可以通过后期的营销动作,来弥补前面几个月因为销售停滞而导致的损失。
至于那些既无资金优势,又无市场优势的房地产企业,则会无力前行,或者直接进入经营恶化的状况,最终不得不退出市场。
一场突如其来的资金链大考,或成为房地产行业洗牌变革的分水岭、助推器。
新的太阳升起,每一天都是充满希望的新生
走得稳,比走得快更重要。房地产行业进入了新赛道,较量不再是单纯比速度,而是更综合、更稳健的实力考验。
(来源羊城派)
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