1月底以来,新冠肺炎疫情日趋严重,房地产企业的核心业务——销售与施工均受到较大冲击,企业回款受到影响,现金流承压。因此,发债成为了保障公司健康运营的重要渠道之一,而根据往年经验,年初一直以来都是房地产企业发债的高峰期,大部分房企都会在新年伊始为企业一年的运转“屯粮”。


2月11日,中梁控股集团有限公司发布公告称,拟发行一年期规模2.5亿美元的票据,年利率8.75%。该票据将于2021年2月16日到期,自2020年2月18日(包括该日)起计息。所得款项将用于一般运营资金。


但今年在疫情之下,企业发债也受到了影响。根据克而瑞研究中心数据,2020年1月25日至2月10日共17天的春节假期期间,95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔,分别为建业地产、新城控股、佳源国际及荣盛发展发行的境外优先票据,涉及金额不足百亿元人民币,与2019年春节相对应的时间段相比,减少86%,去年同期发债量是今年的7.3倍。


因此,中梁控股此时的融资或许一定程度上反映了市场的认可。此外,去年上市至今,中梁分别发行过规模为3亿美元、1亿美元和2.5亿美元的三次境外债,利率均在11.5%左右,而此次8.75%的利率较此前降幅较大。业内对此的分析集中于企业本身的优秀表现、票据期限较短等。


借炒房崛起


1993年,年仅23岁、建筑工程出身的温州商人杨剑创立了中梁控股的前身温州华成房地产开发有限公司。温州、房地产两个关键词放在一起,最自然的联想便是曾经轰动全国的“温州炒房团”,而中梁在这一过程中也曾扮演过重要角色,并且大赚了一笔。


1998年起,温州民间资本开始大规模进入房地产,他们从家门口开始炒起,带动了整个正式房地产行业的发展。据统计,当年温州只是一个百万人口的小城市,而其房地产的开发规模相当于江西一个省的总量。


据澎湃新闻报道,时任中梁地产副总裁陈永锋回忆称:“那些年由于经济发展较好,同时土地供应量相对较低,很多人炒房,造成价格快速上扬,作为一个三线城市,市区均价一度超过一二线城市,在2010年时达到了3.5万元/平方米。”


2008年,中梁控股卖了30亿元。2009年,中梁控股旗下楼盘香缇半岛开盘,平均价格超3万,刷新了温州本地的记录,但仍然遭到疯抢,并在随后一年间被炒到6万多元,是温州被“爆炒”幅度最大的几个高档楼盘之一。2010年,中梁控股销售额上涨至50亿元。


“那时卖房子就像卖咸菜一样,可能地刚拍下来,连楼盘在哪里都不知道,房子就已经卖光了。或者项目还停留在图纸上,房子就已经卖光了。那时的温州楼盘基本连售楼处都没有。”温州一手房代理公司好望角机构副总经理陈德赚说。


陈德赚称,当时买房人都是从200、300平方米的大户型开始买,从高楼层开始买,最贵的最好卖,因为买大赚大,买小赚小。一个客户购买几套、十几套的情况很普遍,有的楼盘甚至需要到省里找关系才买得到。


2010年,国务院两次发布房地产调控措施,严格限制炒房行为,再加上2011年开始爆发的民间借贷危机,温州楼市开始断崖式下跌,到2012年时,香缇半岛的房价便跌回了3万元左右的开盘价,其它楼盘价格也基本缩水3到4成。


“开发商们的库存量越来越大后,一个共同意识就是降价。价格从10%、20%开始慢慢降下来。开发商已经慢慢没有利润,以价换量成为共识。”陈永锋道。或许是由于以价换量策略的成功,中梁控股在2012年与2013年温州房地产泡沫破裂期逆势成长,一跃成为温州房企的龙头,当时温州人甚至有言,在温州每卖出三套房,就有一套是中梁的。


一直到2015年之前,中梁控股都是温州最大的开发商,这一局面直到2016年才被发迹于浙江杭州的华鸿嘉信打破。同样在2015年之前,中梁控股仅在温州、苏州、上海三座城市有布局;2016年,杨剑将中梁控股总部迁至上海,提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的战略,开启了全国性布局。


化身“小碧桂园”


向全国性房企转型的道路,杨剑选择了学习碧桂园,从三四线城市下手。这位异常低调的掌舵人在开拔之时,说过一句流传甚广的名言:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会的。”


借助三四线城市的棚改红利,乘上政策东风的中梁火力全开:2016年,每五天拿一块地;2017年,三天一块;2018年,一天半一块。2016年至2019年上半年,中梁控股新增土地储备规模分别为162万平方米、766万平方米、1902万平方米、556万平方米。


值得注意的是,为防消化不良,中梁的土地投资遵循两个原则,不拿大宗地以及不拿高价地,并采取多元化的拿地方式,降低土地成本。据统计,中梁控股所拿地块大部分面积在10万平方米以下,能够快速投入开发建设并推出,为中梁“快进快出”的战略提供支持。


在布局方面,截至2019年上半年,,中梁控股已进驻二线城市23个、三线城市77个和四线城市39个,共139个城市,仅次于碧桂园和恒大。2017年及2018年基本每月进驻一个城市。


随着土储增长,中梁控股销售额亦水涨船高,2016年190亿元,2017年翻三倍至690亿元,2018年翻1.5倍到1015亿元,2019年又翻1.5倍至1525亿元,成为浙江第二。除天时外,中梁控股的成功还有几个重要因素——高周转、阿米巴及跟投激励制度。


高周转是指,2016年对标碧桂园后,中梁控股提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。而原来中梁对项目的要求是,3个月进场施工,6个月开盘,8个月现金回正。这一调整,保证了中梁控股高速发展过程中对现金流的要求。


在此过程中,公司制定了三种标准化的住宅物业系列,拥有超过700名专业人员的产品设计及研发团队,致力研发最适合目标客户需求的产品。中梁已然有了规模房企必备的“复制”属性,即标准化的产品和科学的成本管理。


阿米巴模式则是学习日本稻盛和夫提出的经营模式。简而言之,就是庞大的业务集团被分为若干较小业务单位。其中,每个业务单位在营运中均享有充分的授权并遵循结果导向的评估及激励方法。


中梁结合自身情况,创造了中国第一个地产阿米巴管理模式,以“控股集团-区域集团-区域公司”为主体的三级组织管控架构,强调“精总部、强一线、小组织”。目前,中梁一共设置了12大区域集团、70多个区域公司,还会随着企业发展不断增加和调整。每个区域集团下设多个区域公司,这些区域公司就被视作一个个独立的“阿米巴”,每个小组可独立经营核算。在大区范围又内形成一个独立公司的运作体系,设有区域董事长、事业部总经理和相关职能条线。


根据招股书,凭借阿米巴生态系统,中梁得以大幅增长,境内附属公司的数量从截至2015年12月31日的48家增至截至2018年6月30日的705家,且同期内中梁的僱员人数已由截至2015年12月31日的740人以增至截至2018年6月30日的10000人以上。


在内部激励计划方面,中梁的跟投机制结合其阿米巴经营模式,实施多层级合伙人激励机制。中梁于招股书中表示,阿米巴生态系统的支撑体系之一是激励计划,其中包括为中梁的高级管理层和其他僱员提供具有利益共享和风险共担功能的共同投资计划。


中梁员工跟投比例表,图自地产申度


每名参与员工的投资额各不相同且通常与其职位高低及其在相关项目的职责范围正相关。据了解,中梁内部跟投杠杆并不低,比例为1:4。据称,2016年年中,有4个项目获得高达5000多万元的成就共享奖金激励。


裁员、维权正当时


“在市场向上的时期,阿米巴模式是很激励员工的;但阿米巴追求短期利益的最大化,销售最大化,另一个容易产生的问题是,业绩是干出来的还是算出来的?很多东西内部都重复计算,账本很乱。”一位熟悉中梁的人士指出。


2019年7月16日,中梁控股在港交所上市。上市之前,中梁控股经历了诸多波折。2017年,中梁计划上市的消息便在市场流传。2018年初,中梁开始筹备上市,原计划2018年8月30日交表,2019年初上市。但直到2018年11月,中梁控股才第一次递交招股书。提交6个月后招股书失效,中梁控股补充材料后重新提交,这才终于通过聆讯。


在这个过程中,或许是内部财务架构尚不能适应“小碧桂园”的快速发展,中梁从外界挖来的诸多“财务高手”在上市前夕变动频频。2017年,中梁控股曾挖来前绿地香港CFO游德锋,但仅过了半年就离职,当年底中梁控股又挖来前泰禾CFO罗俊,罗俊也只待了半年。


财务方面,中梁控股确实存在一些问题。其在多年激进发展过程中似乎忽视了利润,2017年下半年才实现扭亏为盈,毛利率一直在20%出头,在业内处于较低水平。此前,在回应业内关于阿米巴模式下管理框架大是否会造成管理成本高的问题时,黄春雷称,与管理成本增加相比,更看重组织和人员带来的效益。但目前来看,中梁控股显然已经不想继续承担这一成本。


2019年3月,中梁控股对下属的12个区域集团进行了裁撤合并,将每个区域集团的人数由200-300人 “优化”至150人左右,12个区域集团合并为7个大区。年底,中梁控股又开始着手对集团总部人员进行精简,计划将原有的587人精简至400人左右。


此外,房地产企业高速发展过程中,产品质量也容易遭到忽视。上市当天,中梁控股旗下扬州中梁首府壹号便遭到业主维权。据称,房屋在配电房、围墙、绿化、电梯、高层走廊、门窗等方面存在大量质量和安全问题,房屋品质与合同约定、楼书等宣传资料严重不符。


中梁旗下楼盘遭投诉


据了解,此前中梁控股在各地的项目均被多次投诉,问题包括设计缺陷、墙面开裂、房屋漏水等,涉及货不对板、虚假宣传、销售欺诈、工地死伤等违规行为,有楼盘的负责人甚至有伪造公文公章、辱骂恐吓业主等行为。


目前看来,相关问题已经得到解决,但中梁控股仍需引起重视。新年发债,意味着中梁控股仍在朝着更大的目标进发,此前也内曾传言,这匹黑马有着“三千亿”的梦。杨剑此前亦曾表示:“规模是中梁创造卓越的不动产投资集团的关键,坚持以做大主业规模为核心诉求”。而在追求规模的过程中,利润、质量、组织架构等都是不能忽视的问题。




(来源后生人的快乐)


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