龙年首场土拍 竟是这个局面

龙年刚开工，各地国土部门就开始忙起来了。

就在上周，全国就有3个城市启动了龙年首场土拍。

起初，我以为毕竟春节期间各大房企卖得都不是很理想，所以我对开年的土拍并不是抱特别大的期望，以为会草草首场，甚至出现流拍。

但从成交结果来看，显然是我肤浅了。各个城市都有各自特点，我们逐一来看：

01 杭州

2月27日，杭州一批次7宗地块全部溢价成交，成交总金额约111.6亿元，平均溢价19.1%，最高溢价24.44%。

地块共吸引了绿城、建发、招商、滨江、建杭、保利、伟星、坤和、中海、越秀、兴耀、华润等14家房企参拍。

不得不说，本次杭州土拍本土房企扛起了杭州拿地的大旗，7宗宅地均为本土房企包揽。

其中，滨江集团以24.4%的高溢价斩获杭州城东新城地块，房地价差仅10260元/平方米；杭州西湖房地产以31.5亿元先后斩获三塘、宁围地块；海威置业溢价20%竞得宁围另一宗宅地。

这点必须得重点说一下，我认为未来不只是杭州，全国很多城市，尤其是三四线城市基本都是以本土房企为主了，本土化一定是一个趋势。

上周三，我和一位地方上的老板聊天，给了我很大的启发。

他说他现在只敢在他们自己深耕的县城做开发了，外地不敢去。

他给我举了一个例子，说在他们县城做开发，钢筋商找到他可以直接赊账3000万给他，商混也可以赊账5000万，再控制下拿地规模（30-50亩），他实际上自有资金投不了多少。

而且因为地块不大，可以直接实现全开工，让客户看到实实在在的进度，也打消了客户担心交不了楼的风险。

但如果换一个城市，这些优势他都没有了，风险成倍增加。

所以我想说，未来房地产开发一定是本土化趋势，以前铺摊子的发展模式已经走不通了，还不如精耕细作，深耕自己熟悉的那几个城市，效益还更好。

此外，杭州本次高溢价成交体现出房企对杭州市场的看好，但拿地后的利润空间较为有限，利润如何保障是企业需要平衡的问题。

滨江集团竞得的城东新城地块，溢价率24.44%，楼面地价36240元/平方米，新房限价46500元/平方米（含装修），房地价差10260元/平方米，预计在盈亏平衡线上。

绿城地产竞得三里亭单元宅地，楼面地价34826元/平方米，溢价率17.7%，预期利润率仅2.1%；西湖房地产两宗地块溢价率分别为19.29%与18.54%，预期利润率分别为1.2%、5.3%。

海威置地竞得利群河东单元12号宅地，溢价率20.03%仅次于城东新城宅地，楼面地价19205元/平方米，预期利润率约4.6%。

滨江集团联合华润、西站枢纽开发竞得余杭西站新城商住地，溢价率16.56%，楼面地价22776元/平方米，预期利润率约7%。

你在当地没有深耕，没有客户优势、成本优势、垫资优势，根本玩不转。

我就听说，滨江拿完地当天就建卖房群，48小时内就确定设计方案……已经内卷到这样了，外来房企还怎么玩？

02 合肥

2月29日，合肥3宗涉宅地块出让，均溢价成交，最高溢价率达54%，共计成交金额32.3亿元。

地块共吸引了招商、保利、万科、越秀、置地、中铁建、中海、绿城、建发、高速、伟星、国贸、邦泰、天阜、龙湖等15家房企参拍。

2023年11月合肥土拍政策调整为价高者得后，合肥、部分区域单价、楼面价地王纷纷改写，总价地王因为地块面积普遍偏小，依然是文一塘溪津门的76.89亿元。

在本次土拍后，合肥单价地王是刚成交的滨湖202401地块，单价3006万/亩，合肥楼面价地王也是滨湖202401号地块，楼面价高达25050元/平米。

从各种数据来看，合肥的高端改善市场，尤其是核心板块的高端住宅市场缺口还是存在的，所以这次土拍激发了大批房企的热情，但从滨湖03地块的流拍看，房企还是很理性的，并不盲目，正如现在地王对市场带动效果有限一样。

在地王之后，目前新房鼓励优质优价，也已经放开限价，在有了充足的利润空间后，想卖出更好的价格，只有拿出更优质的产品，亮出十八般武艺，进行各种花式大卷，卷立面材质、卷园林、卷产品、卷设计，拔高产品力上限。

简单来说，这一批“地王”与过去限价盘之间的品质，一定存在明显的区别，当然也更考验市场的高端购买力，市场大分化已是必然。

03 深圳

2月29日，深圳龙年首场土拍相比杭州和合肥热度就要低一些了，

本次地块参拍企业只有2家，一是中建壹品与湖北文旅园区联合体，二是招商。

最终由中建壹品与湖北文旅园区建发联合体以51.79亿竞得龙华民治地块，仅溢价1000万，接近底价成交。

一方面，我们要看到这是近年龙华土拍中面积最大、价格也最高的地块，毕竟50多个亿的起拍价并不是随便哪个企业都能拿得出来的，

所以参拍企业只有三个国企，而且中标两个国企也要靠联合体的方式才能拿得出来这么多钱，更别提民企了，这个资金量确实很考验企业实力。

另一方面，客观地说，龙华这个地块的地段位置并不算差，位置在梅林关，是最靠近福田的板块，过去放在土拍市场上也不会太差的。

但这一回只有两个国企竞争，看得出来即便最近行情有回暖的苗头，但是开发商现在的兴致还是不够高。

深圳的土拍，往往是行情的试金石。

土拍热度未回归，说明当下深圳的行情回暖才刚刚开始，远远未达到预期的目标。

写在最后：

分析完3个城市的土拍情况，我总结呈现出来的特点主要有这么几个：

1、本土化，深耕是大势所趋；

2、改善化，优房优价，产品是核心竞争力；

3、房企更加理性，好地块有把握的情况下，没把握的宁可不拿也不能错拿。

 

 

 

（来源牧诗地产圈）